Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin trong bài chỉ mang tính chất tham khảo, không phải lời khuyên tài chính cá nhân cụ thể. Mỗi người có hoàn cảnh và khả năng chấp nhận rủi ro khác nhau. Bạn nên tìm hiểu kỹ, tự đánh giá và cân nhắc tình hình tài chính của mình trước khi đưa ra bất kỳ quyết định vay vốn hoặc đầu tư nào.

Nếu khoản đầu tư của bạn sinh lời cao hơn chi phí vay (bao gồm cả lãi suất và phí), bạn có lãi. Nhưng nếu đầu tư thua lỗ, bạn vẫn phải trả nợ ngân hàng và có thể mất tài sản thế chấp. Đây là quyết định có rủi ro cao, chỉ phù hợp với người có kinh nghiệm đầu tư, tài chính ổn định và hiểu rõ rủi ro.

Tại sao quan trọng? Quyết định sai có thể khiến bạn mất nhà đất, xe cộ và rơi vào nợ nặng. Ngược lại, nếu làm đúng, bạn có thể tận dụng vốn vay để tăng tài sản nhanh hơn.

Vay Thế Chấp Để Đầu Tư Là Gì?

Vay thế chấp để đầu tư nghĩa là bạn dùng tài sản có giá trị (như nhà đất, sổ đỏ, ô tô) để làm bảo đảm, vay tiền từ ngân hàng, rồi lấy số tiền đó để đầu tư vào các kênh khác như kinh doanh, bất động sản, chứng khoán.

Đặc điểm chính

Đặc điểmChi tiếtVí dụ thực tế
Tài sản thế chấpSổ đỏ, sổ hồng, ô tô, giấy tờ có giáBạn thế chấp căn nhà trị giá 2 tỷ
Hạn mức vayCó thể vay tới 100% giá trị tài sản tùy ngân hàngNgân hàng cho vay 1.4-1.6 tỷ với nhà 2 tỷ
Lãi suấtTừ 5-10% mỗi năm (thấp hơn vay tín chấp)Vay 1 tỷ với lãi 7%/năm = trả 70 triệu lãi/năm
Thời hạn vayTừ 5-25 nămCó thể trả góp trong 10-15 năm
Quyền sở hữuBạn vẫn dùng tài sản, ngân hàng giữ giấy tờBạn vẫn ở nhà, ngân hàng giữ sổ đỏ

Nguồn: BIDV, tháng 12/2024

Tại sao người ta vay thế chấp để đầu tư?

Nhiều người vay thế chấp vì muốn tận dụng đòn bẩy tài chính. Ví dụ: Bạn có nhà 2 tỷ, thay vì để đó, bạn thế chấp vay 1.5 tỷ, đầu tư vào dự án kinh doanh. Nếu dự án sinh lời 15%/năm (225 triệu), trong khi chi phí vay chỉ 7%/năm (105 triệu), bạn lãi ròng 120 triệu mỗi năm. Nhưng điều này chỉ đúng nếu khoản đầu tư thực sự sinh lời như kỳ vọng.

Lợi Ích Và Rủi Ro

Lợi ích thực sự

1. Lãi suất thấp hơn các hình thức vay khác

Lãi suất vay thế chấp dao động 10-12% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với vay tín chấp là 18-20% mỗi năm. Điều này giúp giảm chi phí vốn đáng kể.

Ví dụ thực tế: Chị Lan ở Hà Nội vay 500 triệu thế chấp sổ đỏ với lãi 7%/năm để mở quán cà phê. Sau 1 năm, quán thu lãi ròng 100 triệu, trong khi chi phí lãi vay chỉ 35 triệu. Chị Lan lãi ròng 65 triệu.

2. Hạn mức vay lớn, thời gian dài

Hạn mức vay có thể lên đến 100% giá trị tài sản, tối đa 3 tỷ đồng tại một số ngân hàng. Thời gian vay có thể kéo dài lên đến 25 năm, giúp bạn trả góp dễ thở hơn.

3. Vẫn sử dụng được tài sản

Khác với bán tài sản, khi thế chấp bạn vẫn được ở nhà hoặc dùng xe của mình bình thường. Ngân hàng chỉ giữ giấy tờ để đảm bảo quyền lợi.

Rủi ro cần lưu ý

1. Mất tài sản nếu không trả được nợ

Đây là rủi ro lớn nhất. Nếu khoản đầu tư thua lỗ và bạn không có tiền trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý (bán) tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Cảnh báo: Khi giá tài sản sụt giảm, người vay có thể không bán được nhà theo giá đã kỳ vọng và không có khả năng trả nợ đúng kỳ hạn.

Cách phòng tránh: Chỉ vay số tiền mà bạn chắc chắn có thể trả, ngay cả khi đầu tư không thành công. Nên có nguồn thu nhập ổn định khác để trả nợ.

2. Gánh nặng lãi suất tăng

Lãi suất thả nổi được điều chỉnh dựa trên mức biến động lãi suất thị trường. Nếu lãi suất tăng đột ngột, khoản trả hàng tháng của bạn cũng tăng theo.

Ví dụ: Anh Minh vay 1 tỷ với lãi thả nổi 7%/năm. Sau 1 năm, lãi suất tăng lên 9%/năm, số tiền lãi tăng thêm 20 triệu/năm. Nếu dự án kinh doanh không sinh lời như kỳ vọng, anh Minh sẽ rất áp lực.

Cách phòng tránh: Chọn gói lãi suất cố định trong những năm đầu, hoặc tính toán kỹ khả năng trả nợ nếu lãi suất tăng 2-3%.

3. Rủi ro từ khoản đầu tư

Người đi vay, tổ chức cho vay và nhà đầu tư đều kỳ vọng về sự tăng giá của tài sản, nhưng thực tế thị trường có thể đi xuống. Nếu bạn đầu tư vào bất động sản, chứng khoán, hoặc kinh doanh mà thua lỗ 20-30%, bạn vẫn phải trả đủ nợ gốc và lãi cho ngân hàng.

Cách phòng tránh: Chỉ đầu tư vào lĩnh vực bạn hiểu rõ. Phân tán rủi ro, không bỏ hết trứng vào một giỏ. Luôn có kế hoạch dự phòng.

Bảng tổng hợp

Khía cạnhLợi íchRủi roMức độ tác động
Chi phí vốnLãi suất thấp 5-10%/nămLãi suất có thể tăng theo thị trườngTrung bình
Hạn mứcVay được số tiền lớn (tỷ đồng)Vay quá nhiều, áp lực trả nợ caoCao
Tài sảnVẫn sử dụng bình thườngCó thể bị ngân hàng xử lý nếu không trả đượcRất cao
Đầu tưCơ hội tăng tài sản nhanhĐầu tư thua lỗ vẫn phải trả nợRất cao

Khi Nào Nên Và Không Nên Vay

Bạn NÊN cân nhắc vay nếu:

✅ Có kinh nghiệm đầu tư: Bạn đã từng đầu tư và hiểu rõ cách thức, rủi ro của kênh đầu tư đó.
✅ Khoản đầu tư sinh lời rõ ràng: Dự án kinh doanh hoặc tài sản bạn định mua có tiềm năng sinh lời ổn định, cao hơn lãi suất vay ít nhất 3-5%.
✅ Thu nhập ổn định: Bạn có nguồn thu nhập đều đặn từ công việc chính để trả góp hàng tháng, không phụ thuộc hoàn toàn vào khoản đầu tư.
✅ Hiểu rõ rủi ro: Bạn đã tính toán kỹ tình huống xấu nhất (đầu tư thua lỗ 30-50%) và vẫn có cách trả nợ.

Bạn KHÔNG NÊN vay nếu:

❌ Mới bắt đầu đầu tư: Nếu bạn chưa có kinh nghiệm, rủi ro mất tiền rất cao. Hãy học và thực hành với số vốn nhỏ trước.
❌ Đầu tư vào lĩnh vực không hiểu: Đừng vay để đầu tư vào thứ bạn chỉ nghe người khác giới thiệu mà không hiểu cơ chế.
❌ Thu nhập không ổn định: Nếu công việc không đều, hoặc bạn đang thất nghiệp, đừng vay thế chấp để đầu tư.
❌ Áp lực tài chính hiện tại: Nếu bạn đã có nợ khác hoặc đang chi tiêu căng thẳng, thêm khoản vay mới sẽ làm tình hình tồi tệ hơn.

Hướng Dẫn Vay Thế Chấp An Toàn

Chuẩn bị trước khi vay

  • Đánh giá rõ mục đích đầu tư và tính khả thi
  • Tính toán chi phí vay (lãi suất + phí) và lợi nhuận dự kiến
  • Chuẩn bị hồ sơ: CMND/CCCD, sổ đỏ/sổ hồng, chứng minh thu nhập
  • So sánh lãi suất và điều khoản của ít nhất 3 ngân hàng

Bước 1: Tìm hiểu và chọn ngân hàng

Mất bao lâu: 3-5 ngày

Làm gì:

  1. Tìm hiểu lãi suất vay thế chấp của các ngân hàng lớn (BIDV, Vietcombank, VPBank, Agribank)
  2. So sánh không chỉ lãi suất mà còn các khoản phí: phí thẩm định, phí đăng ký, phí trả trước hạn
  3. Đọc kỹ điều khoản về lãi suất cố định/thả nổi

Lưu ý: Cơ sở để điều chỉnh lãi suất là gì? Lãi suất thả nổi của ngân hàng A có biên độ 3% thấp hơn 3.5% của ngân hàng B, nhưng nếu lãi suất cơ sở của A là 8% còn của B là 7%, thì cuối cùng lãi suất thành 11% của A cao hơn 10.5% của B.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ

Mất bao lâu: 2-3 ngày

Làm gì:

  1. Sao y các giấy tờ cần thiết: CMND/CCCD, hộ khẩu, sổ đỏ/sổ hồng
  2. Chuẩn bị chứng minh thu nhập: bảng lương 3-6 tháng gần nhất, hợp đồng lao động
  3. Viết đơn đề nghị vay, nêu rõ mục đích sử dụng vốn

⚠️ Lưu ý: Hồ sơ phải đầy đủ, chính xác. Thiếu giấy tờ sẽ kéo dài thời gian xét duyệt.

Bước 3: Nộp hồ sơ và thẩm định

Mất bao lâu: 7-14 ngày

Làm gì:

  1. Nộp hồ sơ tại chi nhánh ngân hàng
  2. Ngân hàng sẽ cử người thẩm định tài sản thế chấp (đến tận nơi xem nhà/xe)
  3. Ngân hàng xem xét hồ sơ, thu nhập, lịch sử tín dụng của bạn

⚠️ Lưu ý: Nếu bạn từng nợ quá hạn, điểm tín dụng thấp sẽ khó được duyệt hoặc lãi suất cao hơn.

Bước 4: Ký hợp đồng và giải ngân

Mất bao lâu: 3-7 ngày

Làm gì:

  1. Ngân hàng thông báo kết quả, bạn đến ký hợp đồng vay
  2. Hợp đồng thế chấp được công chứng
  3. Gửi hợp đồng thế chấp đã công chứng cho cơ quan có thẩm quyền để đăng ký thế chấp. Thủ tục đăng ký có kết quả sau 3-7 ngày làm việc
  4. Sau khi hoàn tất đăng ký thế chấp, tiền được giải ngân vào tài khoản của bạn

⚠️ Lưu ý: Đọc kỹ hợp đồng trước khi ký. Nếu không hiểu điều khoản nào, hãy hỏi ngay nhân viên ngân hàng.

Bước 5: Sử dụng vốn và trả nợ đúng hạn

Làm gì:

  1. Sử dụng tiền vay đúng mục đích đã cam kết
  2. Lập kế hoạch trả nợ, đảm bảo mỗi tháng có đủ tiền trong tài khoản trước ngày đáo hạn
  3. Theo dõi lãi suất (nếu là lãi suất thả nổi) để điều chỉnh kế hoạch tài chính

⚠️ Lưu ý: Nếu không thanh toán đúng hạn, bạn sẽ bị ảnh hưởng đến điểm tín dụng, uy tín cá nhân, và phải chịu thêm các khoản phí phạt, lãi quá hạn.

So Sánh Vay Thế Chấp Và Vay Tín Chấp

Vay thế chấp vs Vay tín chấp

Tiêu chíVay thế chấpVay tín chấpPhương án nào tốt hơn?
Lãi suất5-10%/năm18-20%/nămThế chấp thấp hơn nhiều
Hạn mứcVài trăm triệu đến vài tỷThường dưới 100 triệuThế chấp cao hơn rất nhiều
Thời gian vay5-25 năm1-3 nămThế chấp dài hơn
Thủ tụcPhức tạp, mất 2-3 tuầnĐơn giản, 1-3 ngàyTín chấp nhanh hơn
Rủi roMất tài sản thế chấpẢnh hưởng điểm tín dụngThế chấp rủi ro cao hơn
Phù hợp choĐầu tư lớn, dài hạnNhu cầu nhỏ, ngắn hạnTùy mục đích

Nguồn số liệu: BIDV, AZVAY, tháng 12/2024

Tóm tắt - Bạn nên chọn gì?

  • Nếu bạn cần vay số tiền lớn (trên 200 triệu) cho dự án dài hạn, có tài sản thế chấp, và có khả năng trả góp đều đặn → Chọn vay thế chấp
  • Nếu bạn cần tiền gấp số tiền nhỏ (dưới 50 triệu) trong thời gian ngắn, không có tài sản thế chấp → Chọn vay tín chấp hoặc xem xét Vay Nhanh trên MoMo

Mẹo Giảm Rủi Ro

💡 Mẹo 1: Chỉ vay 50-70% giá trị tài sản

Dù ngân hàng cho phép vay đến 100% giá trị tài sản, bạn chỉ nên vay 50-70% để có "đệm an toàn". Ví dụ: Nhà trị giá 2 tỷ, chỉ vay tối đa 1-1.4 tỷ. Nếu giá nhà giảm hoặc bạn gặp khó khăn, bạn vẫn có cơ hội bán nhà trả nợ mà không bị âm vốn.

💡 Mẹo 2: Có quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng trả nợ

Trước khi vay, hãy dành ra một khoản tiền bằng 6 tháng trả nợ gốc và lãi. Ví dụ: Mỗi tháng trả 10 triệu, bạn cần có 60 triệu dự phòng. Khi khoản đầu tư chưa sinh lời hoặc gặp biến cố, bạn vẫn trả được nợ.

💡 Mẹo 3: Chọn lãi suất cố định trong 2-3 năm đầu

Nếu lo lắng lãi suất tăng, hãy chọn gói lãi suất cố định cho giai đoạn đầu. Sau đó, khi dự án đã sinh lời, bạn sẽ chủ động hơn dù lãi suất có tăng.

💡 Mẹo 4: Đầu tư vào lĩnh vực bạn am hiểu

Đừng nghe theo lời mời chào đầu tư "lãi cao, ít rủi ro" từ người lạ. Chỉ đầu tư vào lĩnh vực bạn hiểu rõ cơ chế, am tường thị trường. Nếu không chắc, hãy học hỏi và thử nghiệm với số vốn nhỏ trước.

💡 Mẹo 5: Mua bảo hiểm khoản vay

Mua bảo hiểm tiền vay giúp khách hàng tránh được gánh nặng tài chính cho người thân khi gặp rủi ro không mong muốn. Nếu bạn gặp tai nạn, ốm đau nghiêm trọng, bảo hiểm sẽ giúp trả một phần hoặc toàn bộ khoản nợ.

💡 Mẹo 6: Theo dõi khoản vay thường xuyên

Mỗi tháng, kiểm tra tài khoản ngân hàng để đảm bảo đã trả đủ nợ. Theo dõi lãi suất thị trường để biết khi nào nên tất toán sớm hoặc tái cơ cấu khoản vay.

💡 Mẹo 7: Có kế hoạch thoát vốn rõ ràng

Trước khi vay, hãy tự hỏi: "Nếu đầu tư không như kỳ vọng, tôi sẽ thoát ra như thế nào?" Luôn có phương án B, chẳng hạn bán bớt tài sản đầu tư, cắt lỗ sớm để không rơi vào nợ nặng.

Câu Hỏi Thường Gặp Khi Vay Đầu Tư

Câu hỏi 1: Vay thế chấp để đầu tư chứng khoán có nên không?

Đầu tư chứng khoán có rủi ro cao, giá có thể giảm 20-30% trong thời gian ngắn. Nếu bạn không phải nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm và hiểu biết sâu về thị trường, không nên vay thế chấp để đầu tư chứng khoán. Rủi ro mất tài sản là rất lớn.

Câu hỏi 2: Lãi suất vay thế chấp hiện nay là bao nhiêu?

Lãi suất vay thế chấp tại BIDV dao động từ 5-10% mỗi năm tùy từng thời kỳ. Vietcombank có lãi suất ưu đãi từ 4.2% mỗi năm cho khách hàng doanh nghiệp nhỏ (tháng 12/2024). Lãi suất thay đổi theo thời kỳ và chính sách của từng ngân hàng, bạn nên liên hệ trực tiếp để được tư vấn chi tiết.

Câu hỏi 3: Nếu không trả được nợ, ngân hàng sẽ làm gì?

Sau khi hoàn tất quá trình mua bán, bên mua có thể phát sinh tranh chấp giữa các đồng sở hữu. Ngân hàng sẽ thông báo nhắc nhở bạn trả nợ. Nếu bạn vẫn không trả trong thời gian dài, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp (đem bán đấu giá) để thu hồi nợ. Phần tiền thừa (nếu có) sau khi trừ nợ sẽ trả lại cho bạn.

Câu hỏi 4: Có thể vay thế chấp nhiều lần cùng một tài sản không?

Không. Một tài sản chỉ có thể thế chấp cho một khoản vay tại một thời điểm. Bạn phải tất toán khoản vay cũ, giải chấp tài sản, rồi mới có

Tên tác giả: MoMo - Trợ Thủ Tài Chính

Ứng dụng tài chính MoMo giúp bạn có thể tiếp cận nhiều dịch vụ tài chính đa dạng với chi phí hợp lý, để bạn làm được nhiều hơn với tiền. MoMo cam kết mang đến những nội dung giáo dục tài chính đáng tin cậy giúp người dùng Việt Nam làm chủ tài chính cá nhân một cách an toàn và thông minh.